Immobili e beni strumentali: ecco come funziona la deducibilità

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Gli immobili dei professionisti si considerano strumentali quando sono utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione da parte del possessore e, pertanto non è configurabile la strumentalità “per natura” ma solo quella “per destinazione” prescindendo dalla categoria in cui l’immobile risulta censito in Catasto (A10, A3, A4, etc). La disciplina sul trattamento dei costi inerenti l’acquisto e la gestione degli immobili ha subito innumerevoli mutamenti normativi nel corso del tempo: per i beni immobili dei professionisti strumentali all’attività posseduti a titolo di proprietà o altro diritto reale (es. usufrutto) purché acquistati o costruiti fino al 14 giugno 1990 (articolo 1, comma 1 lett. g) del D.L. n. 90/90, convertito dalla Legge n. 165/90 e ai beni acquisiti dal primo gennaio 2007 al trentuno dicembre 2009 (articolo 1, comma 335 della Legge n. 296/2006), sono ammesse in deduzione, in ciascun periodo d’imposta, quote di ammortamento determinate entro un ammontare massimo pari a quello da tabelle ministeriali.

Per gli immobili acquistati o costruiti dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006, e per quelli acquistati a partire dal primo gennaio 2010 (Circolare n. 38/E/2010 Agenzia delle Entrate), la deduzione delle quote di ammortamento non è invece consentita. Con una precisazione: per gli immobili acquistati o costruiti dal 1° gennaio 2007 al 31 dicembre 2009 è consentita la deduzione di quote annuali di ammortamento, ma la deduzione è ridotta ad 1/3 per i periodi d’imposta 2007-2008-2009. In questo caso è inoltre necessario considerare l’indeducibilità della quota di ammortamento riferibile ai terreni su cui insiste il fabbricato strumentale. Poiché con riferimento ai professionisti non ha senso parlare di fabbricato industriale, il costo riferibile al terreno indeducibile è pari al 20% del costo complessivo dell’immobile o al costo d’acquisto dell’area, se l’acquisizione è avvenuta separatamente e il fabbricato è stato costruito successivamente.