“Cedolare secca” questa sconosciuta. Quando si può applicare, quando no

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L’art. 3 del D.Lgs. 14-03-2011 n.23 ha introdotto nel nostro ordinamento tributario un nuovo regime opzionale di imposizione sostotutiva sul reddito da locazione di immobili abitativi, più noto come “cedolare secca”. L’aliquota fissa va dal 21% al 10% nei comuni ad alta densità abitativa e sostituisce le imposte dirette (IRPEF) e indirette (Imposta di Registri) sulla locazione.

La cedolare secca sugli affitti interessa i proprietari (o titolari di diritti reali di godimento) di abitazioni concesse in locazione a terzi al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni. Per quanto concerne, invece, il profilo del locatario, la norma sembrerebbe non imporre alcun vincolo particolare ai fini dell’accesso al regime agevolato.

L’Agenzia delle Entrate nella circolare 26/E/2011 ha invece escluso dal campo di applicazione della norma in oggetto i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

La Commissione Tributario Provinciale di Milano, tuttavia, nella sentenza 3529/25/15, ha affermato il contrario, ovvero che sussiste la possibilità di optare per il regime sostitutivo della cedolare secca, ove il titolare del diritto di proprietà sull’immobile abitativo sia una persona fisica, anche se il conduttore dell’immobile è una società. Infatti, le indicazioni in senso opposto, fornite dall’Agenzia delle Entrate nella richiamata circ. 26/E/2011, non trovano riscontro nel disposto normativo e non sono vincolanti per il contribuente. Si conferma, così, l’orientamento favorevole all’applicazione della cedolare secca ove il conduttore sia una società che affitta l’immobile per uso “foresteria”, già affermato dalla C.T. Prov. Reggio Emilia 470/3/14. Resterebbe invece escluso l’utilizzo ad uso esclusivo ufficio di un immobile abitativo mentre rientrerebbe nelle fattispecie ammesse la locazione di un immobile abitativo ad un professionista per uso promiscuo.